Reter até 50% em distrato com patrimônio de afetação é válido

29/07/2026 - Registros Públicos

Permissão foi dada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) após julgamento realizado em junho

Desde que seja expressamente pactuada, cláusula que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda de imóvel firmados sob o regime de patrimônio de afetação - e na vigência da Lei n.º 13.786/2018, a chamada Lei do Distrato -, é considerada válida pela Justiça. Assim concluiu o Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao analisar uma situação em que uma vendedora aplicou a retenção em razão de rescisão contratual decorrente de inadimplência do comprador.

Em outras palavras, se o comprador rescindir o contrato por vontade própria, o vendedor tem o direito de reter determinado percentual sobre a importância paga como forma de ser indenizado pelos prejuízos e encargos inerentes ao empreendimento. No caso, prevalece o previsto na Lei n.º 4.591/1964, que estabelece percentuais para a retenção, cujos limites máximos alcançam 25% e 50%, como penalidade decorrente do distrato.

Antes de chegar ao STJ, o caso foi julgado por tribunal estadual, que considerou abusivo o percentual de 50%. Ocorre, porém, que a Lei do Distrato prevê que, para exigir a pena convencional, o incorporador não precisa alegar prejuízo. Nesse contexto, a Corte estadual não levou em conta que o empreendimento abrange patrimônio de afetação, situação que autoriza a retenção de até 50% da quantia paga.

Tal dispositivo, vale lembrar, foi introduzido no ordenamento jurídico quase três décadas após ter entrado em vigor o Código de Defesa do Consumidor, com o propósito de espelhar as características próprias do regime de incorporação imobiliária sujeita ao patrimônio de afetação.

Registro de Imóveis do Brasil (com informações da Anoreg/BR)

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