STJ julga limite para retenção em rescisão de compra de imóvel

13/10/2026 - Mercado Imobiliário

Medida foi tomada em razão da diversidade de acórdãos e decisões individuais que tratam da controvérsia

Em breve, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definirá um limite para retenção nos casos em que compradores decidem rescindir contratos de compra e venda de imóveis. Dois temas balizarão a análise: a data de contratação e o tipo de imóvel em questão. A partir daí, o que for decidido será aplicado a todos os casos semelhantes levados ao Judiciário.

O Tema 1.465 estabelecerá o percentual de retenção e sua base de cálculo para contratos firmados antes da Lei do Distrato (n.º 13.786/18), sempre que o rompimento do contrato se der por vontade exclusiva do consumidor; já o Tema 1.464 abordará os limites nas compras de imóveis não edificados (lotes e terrenos) contratados após a norma ter entrado em vigor.

Além disso, a 2ª Seção determinou a suspensão dos processos relativos a essas questões nos quais tenham sido interpostos recursos especiais ou agravos em recursos especiais, tanto em tribunais de segunda instância quanto no próprio STJ.

Divergência
Atualmente, a 3ª e a 4ª turmas mantêm entendimentos distintos tanto sobre o percentual que cabe ao vendedor quanto o montante sobre o qual ele pode ser calculado.

No caso de contratos de lotes e terrenos posteriores à Lei do Distrato, a 3ª Turma defende que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) prevaleça sobre a norma. Assim, a retenção deve incidir somente sobre as parcelas efetivamente pagas e, em regra, fica limitada a 25% do total, ressalvada a hipótese de fruição do imóvel. A 4ª turma, por sua vez, entende que a Lei do Distrato e o CDC são compatíveis e, por esse motivo, admite que seja retido até 10% do valor atualizado do contrato. Ou seja, além de os percentuais serem diferentes, as bases de cálculo utilizadas também o são.

A diferença se estende, ainda, à análise dos contratos celebrados antes da Lei do Distrato. A 3ª Turma defende que seja retido de 10% a 25% dos valores pagos. Já a 4ª Turma considera o percentual de 25% do que foi quitado.

Uniformização
A decisão do relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, de propor o julgamento repetitivo levou em conta o fato de, no Tema 1,464, terem sido identificados 53 acórdãos e 692 decisões monocráticas em turmas de Direito Privado. Já em relação ao Tema 1.465, a Comissão Gestora de Precedentes, Jurisprudência e Ações Coletivas encontrou 133 acórdãos e 3.615 decisões individuais.

O julgamento tem a intenção de uniformizar a interpretação da legislação, mas a definição dos limites de retenção permanecerá sujeita à análise do mérito de cada processo.

Registro de Imóveis do Brasil (com informações do Migalhas)

Foto: Marcello Casal Jr / Agência Brasil

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13/10/2026 - Mercado Imobiliário

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Medida foi tomada em razão da diversidade de acórdãos e decisões individuais que tratam da controvérsia