Inadimplência preocupa incorporadoras do MCMV

22/10/2026 - Mercado Imobiliário

Para manter vendas aquecidas, companhias têm recorrido a mecanismo de financiamento que eleva risco do negócio

A expressiva taxa de inadimplência registrada no país tem levado incorporadoras dedicadas ao Minha Casa, Minha Vida (MCMV) a cada vez mais assumirem a tarefa de financiar a compra de imóveis por meio do programa. Conhecida como pró-soluto, a estratégia tem contribuído para o recorde alcançado este ano pelo MCMV, ao mesmo tempo que tem mantido as companhias expostas a atrasos - e, na pior hipótese, calotes - que, segundo analistas, superam muito a média apurada junto ao mercado imobiliário tradicional.

O pró-soluto possibilita parcelar diretamente com a incorporadora a parte não coberta pelo financiamento bancário - em geral, de 20% a 30% do valor integral do imóvel. Porém, diferentemente do financiamento concedido pelos bancos, a alternativa não é alcançada pelo mecanismo de alienação fiduciária, por meio do qual o próprio bem é oferecido como garantia de pagamento da dívida contraída. Isso porque a alienação se dá no momento em que a instituição financeira financia a maior parte (70% a 80%) do principal, o que leva a incorporadora a assumir o risco de inadimplência sobre o restante.

O mercado estima que, atualmente, o pró-soluto no MCMV movimente entre R$ 8 bilhões e R$ 15 bilhões por ano, ao passo que a carteira ativa pode chegar a R$ 25 bilhões. Já as situações em que a incorporadora financia uma parcela maior da compra podem fazer com que o montante alcance até R$ 40 bilhões.

O que mais preocupa o setor é o momento em que o comprador já recebeu a chave do imóvel e a entrada ainda não foi quitada - nessa etapa, a inadimplência do pró-soluto chega a ser de cinco a 10 vezes maior do que a do crédito tradicional.

Não por acaso, a questão foi tratada recentemente no Encontro Internacional da Indústria da Construção (Enic), maior e mais importante evento técnico do setor imobiliário e da construção civil do país, promovido pela Câmara Brasileira de Indústria da Construção (CBIC), que já prepara um estudo técnico a respeito da inadimplência, com o intuito de debater alternativas com suas associadas.

Inadimplência
A elevada utilização do pró-soluto se dá simultaneamente ao crescimento da inadimplência no Brasil. Estudo recente indicou que, no fim de 2025, pessoas que ganham entre um e dois salários-mínimos tinham 90,5% da renda comprometida e 45,1% delas estavam endividadas. A faixa responde por 60,4% dos inadimplentes brasileiros.

Na tentativa de identificar compradores cujo risco de se tornarem inadimplentes é maior, empresas desenvolveram, inclusive, uma ferramenta de análise que utiliza histórico de crédito, dados do mercado imobiliário e modelos preditivos. O objetivo é que a solução passe a guiar as incorporadoras nas operações que envolvem pró-soluto, a fim de que bons e maus pagadores sejam devidamente classificados.

Registro de Imóveis do Brasil (com informações da Folha de S.Paulo)

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