Incorporadora é condenada a ressarcir compradora de lote

23/10/2026 - Mercado Imobiliário

Juizado de Senador Canedo/GO considerou cláusulas contratuais abusivas ao decidir pela anulação do acordado

Há poucos dias, uma incorporadora imobiliária goiana foi condenada pela 1ª Vara Cível de Senador Canedo a devolver integralmente, em parcela única, R$ 110.401,39 à compradora de um imóvel, acrescidos de juros e correção monetária. A sentença resultou da anulação de cláusulas contratuais que previam a utilização da Tabela Price em um contrato de compra de um lote. Com a decisão, o contrato foi automaticamente suspenso.

Para o juiz responsável pelo caso, ficou caracterizada a responsabilidade exclusiva da FGR Incorporações Jardins Quebec SPE Ltda. pelo desfecho do negócio. Além de ter considerado abusiva a capitalização mensal de juros, ele julgou de forma idêntica a transferência de tributos à compradora antes mesmo que ela tomasse posse do imóvel.

Na decisão, o magistrado observou que a utilização da Tabela Price não contém, por si só, uma ilegalidade. Porém, no contrato em questão, foi prevista capitalização mensal de juros, expediente não facultado à incorporadora, pelo fato de ela não integrar o Sistema Financeiro Nacional (SFN).

Entenda o caso
O imbróglio teve origem com a compra de um lote no valor de R$ 389.456,20, em maio de 2024, por meio de financiamento contratado junto à própria incorporadora. Após terem sido pagos R$ 110.401,39, o saldo remanescente era de R$ 355.242,98 - o que, no entendimento da compradora, implicou em desequilíbrio contratual decorrente da utilização da Tabela Price associada à capitalização mensal de juros.

Em sua defesa, ela argumentou que, por não integrar o SFN, a FGR não poderia praticar juros capitalizados em periodicidade inferior à anual. Alegou, ainda, que o contrato transferia indevidamente a ela a responsabilidade pelo pagamento de tributos relativos ao imóvel antes mesmo que tivesse tomado posse dele.

Após ter tentado, sem sucesso, solucionar a questão por via extrajudicial, a compradora solicitou, então, a declaração de nulidade das cláusulas tidas como abusivas e o ressarcimento do que havia sido pago. A FGR, por sua vez, contestou o procedimento por entender que a utilização da Tabela Price não implicaria em cobrança mensal de juros capitalizados.

Disse, também, que a Lei n.º 9.514/1997, que regula o financiamento imobiliário e a alienação fiduciária, faculta inclusive a empresas que não integram o SFN pactuarem a remuneração do capital e a capitalização de juros. Solicitou que uma perícia contábil fosse determinada e considerou, por fim, que, como o contrato continha um pacto de alienação fiduciária, deveria se submeter ao previsto na Lei n.º 9.514/1997, em lugar do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

Subsidiariamente, admitida a rescisão, pediu a aplicação da Lei do Distrato e a consequente retenção de 25% dos valores pagos ou de 10% do valor atualizado do contrato. E defendeu o parcelamento da restituição em até 12 meses.

Juros compostos
Para o juiz, entretanto, a matemática empregada no cálculo das prestações comprovou a utilização de juros compostos, que caracterizaram a capitalização mensal. Além disso, a incorporadora não demonstrou a regularidade da cobrança, embora tenha tido oportunidade para isso.

Ainda de acordo com ele, a irregularidade não residia no percentual de juros, mas na periodicidade da capitalização - entendimento que o fez declarar nula a parte do contrato que determinava a aplicação de juros calculados pela Tabela Price com capitalização mensal, com base no CDC.

Por último, o magistrado julgou abusiva a cláusula que transferia à compradora a responsabilidade pelo pagamento de ITU/IPTU e outros encargos antes mesmo da efetiva imissão na posse.

A empresa foi condenada, ainda, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, no percentual de 12% sobre o valor atualizado restituído à compradora.

Registro de Imóveis do Brasil (com informações do Rota Jurídica)

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